Blog

Una de les parts més importants del procés de compra d'un immoble és la tramitació de tots els documents necessaris per al moment de la signatura.

Tant el comprador com el venedor han de lliurar una sèrie de documentació que verifiquin i deixin constància de diferents aspectes en relació a l'habitatge a tractar.

D'aquesta manera, les dues parts podran assegurar que la compravenda s'està fent correctament i no sortirà cap imprevist a futur per deixar-ho tot en ordre des del primer dia.

Amb la qual cosa, si estàs a punt de comprar-te un habitatge i no vols que et passi res per alt, pren nota d'aquest article perquè en ell t’explicarem tota la documentació que hauràs de recopilar, tant si ets comprador com si ets venedor, per poder fer possible aquesta transacció.

Depenent de si l'habitatge és nou, de segona mà o fins i tot si és un habitatge sobre plànol, caldran uns papers determinats. Coneix quins són:

Documents per un habitatge nou

Cal que el promotor ens faciliti la llicència d'edificabilitat, la cèdula d'habitabilitat i el certificat de Registre de la Propietat. Així com els estatuts de la comunitat de propietaris i l'assegurança Decennal.

Documents per un habitatge de segona mà

Una nota simple que certifiqui el propietari de l'immoble, així com si està lliure de càrregues.

Verificar si el propietari actual està al corrent de tots els pagaments tant de les quotes de la comunitat de propietaris com de les factures dels últims rebuts dels subministraments i de l'Impost de Béns Immobles abonat.

El certificat d'eficiència energètica, que és imprescindible perquè es pugui vendre l'habitatge. 

També s’ha de tenir present de demanar la cèdula d’habitabilitat.

Documents per un habitatge sobre plànol

 En el cas que sigui un habitatge sobre plànol, és molt important corroborar les dades de la promotora, així com la legalitat de l'habitatge, per a això necessites:

• Llicència d'obres i projecte aprovat per l'Ajuntament.
• Inscripció de l'edificació en el Registre de la Propietat.
• Comprovar l'existència de l'empresa sol·licitar un certificat a Registre Mercantil.
• Plànols d'ubicació i de l'habitatge així com la descripció de l'edifici i de l'habitatge.
• Memòria de qualitats.
• I contracte amb el preu total de venda amb IVA, així com la forma de pagament i un aval per les quantitats lliurades.

Des de Immo Platja d’Aro preparem el tancament de l’operació de compravenda, realitzem tots els contractes que siguin necessaris i recopilem tota la documentació necessària per portar a terme la venda de la propietat (notes simples, CEE, cèdules d’habitabilitat, certificats comunitaris, contractes de paga i senyal, d’arres, d’opció de compra...)

Has fet números, disposes d’estalvis i després de donar-hi moltes voltes,  t’has decidit a fer un dels passos més importants de la teva vida: Comprar una propietat immobiliària. Ara bé, el ventall d’opcions és molt ampli,  i moltes vegades la por a equivocar-se genera un mar de dubtes.

Avui en resoldrem un: els avantatges de la compra d’obra nova, perquè puguis valorar si aquesta opció encaixa amb el que estàs buscant:

• La construcció d’obra nova quasi sempre va acompanyada de modernitat arquitectònica i eficiència en la construcció.

• Si la promoció no està acabada, molts promotors ofereixen l’opció de personalitzar l’habitatge al nostre gust i a un preu més competitiu.

• Pots estrenar els materials, els acabats i el disseny. Dit d’una altra manera, ets testimoni del naixement de casa teva.

• L’arquitectura i els sistemes de construcció cada vegada són més ecològics, funcionals i confortables.

• Els habitatges de compra nova estan obligats a disposar d’una assegurança decennal en cas de possibles defectes constructius.

• Una obra nova acostuma a tenir prestacions extres, com per exemple millors sistemes de seguretat, pàrquing inclòs, zones comunitàries, etc.

• Sovint les promotores o bancs volen vendre de pressa un lot d’habitatges nous, i per tant, ofereixen facilitats de finançament. Normalment és una paga i senyal, un contracte privat al cap d’un mes o dos, i després dos pagaments fraccionats segons avança l’obra.

• Pots entrar a viure al nou habitatge l’endemà d’haver signat el teu contracte de compravenda, sense haver de fer reformes ni cap rentada de cara.

• Un pis o una casa d’obra nova sempre tindrà una major eficiència energètica que un habitatge de segona mà, ja que la llei actual obliga a complir amb uns estàndards mínims.

• La necessitat de reparacions es veu significativament reduïda en comparació amb l’adquisició d’una obra de segona mà.

Tal com havíem comentat anteriorment, la situació de la Covid-19 no ha deixat al sector immobiliari indiferent.

Tot i que pel que fa als preus de mercat, aquests es mantenen estables, la pandèmia sense dubte, ha portat canvis en la nostra manera de viure, tant a casa com a la feina. En descrivim alguns: 

Espais més oberts i exteriors

Arran que algunes empreses han normalitzat la implementació del teletreball, són molts els treballadors que actualment duen a terme la seva activitat laboral dins l’entorn domèstic. 

Podem parlar doncs d’una possible nova tipologia d’habitatge, la qual està més present en el nostre dia a dia, més enllà dels caps de setmana i les hores de descans nocturn. En conseqüència, prenen importància les llars amb espais més oberts, amb llum i amb exteriors, així com les situades en zones rurals o als extraradis dels nuclis urbans. Per ara veiem un comportament positiu en relació amb la demanda d’obra nova i segones residències, no obstant això, queda pendent contrastar a finals del 2021, si podem afirmar un notable increment de la demanda respecte als anys anteriors.

Locals per l'emmagatzematge

La pandèmia també ha portat a les empreses a replantejar-se aspectes sobre la seva de distribució i subministrament de productes. Sobretot, a causa de l’increment del comerç electrònic. En aquest sentit, en el sector industrial i logístic es valora positivament el lloguer i la compra de locals com a espais d'emmagatzematge,  per tal d’oferir disponibilitat d’estoc i no haver de fer front a possibles pics de producció imprevistos; una oportunitat sens dubte per al sector immobiliari. 

Habitatges sostenibles

La construcció d’habitatges sostenibles segueix sent una prioritat que havíem esmentat ja en el darrer any; la situació sanitària encara ha fet prendre més consciència mediambiental. Les previsions apunten cap a la creació d’habitatges que tinguin en compte els criteris de sostenibilitat, com és el cas de l'eficiència energètica.

Digitalització

La manera de consumir i consultar productes també s’hi ha vist afectada. Tenint en compte les restriccions de mobilitat d’aquest darrer any, donar visibilitat als immobles a través de la xarxa i fer-ho amb qualitat ja és més que indispensable. A Immo Platja d’Aro apostem per la digitalització des d'abans de la pandèmia, per això realitzem reportatges fotogràfics professionals dels immobles: així els interessats poden valorar i tenir una idea realista abans de visitar-los. També fem campanyes publicitàries a xarxes socials. T’animem a consultar els nostres perfils per estar al dia de novetats: Instagram, Facebook, LinkedIn.

Si t’estàs plantejant vendre el teu immoble, ja deus haver sentit a parlar de fer-ho amb exclusiva o sense. Surt de dubtes amb aquesta tercera opció: la multiexclusiva. T’expliquem en què consisteix:

La multiexclusiva és un sistema de comercialització d’immobles (Multiple Listing Service) on diverses agències i agents immobiliaris treballen de manera col·laborativa per a vendre la teva propietat. Com a venedor tindràs únicament un representant i per tant, només tindràs contacte amb una sola agència, la qual se n'encarregarà de la coordinació amb les altres que hi estan adherides i de simplificar-ne tot el procés. D'aquesta manera, tindràs professionals de diferents agències treballant per tu, a la recerca del millor comprador per la teva propietat.  

Quins avantatges té la multiexclusivitat?

Eficàcia: Gràcies a aquest sistema de cooperació s’aconsegueix no allargar el procés de comercialització i venda.

Més abast i visibilitat: El fet d’estar disponible a les diferents carteres de clients de les immobiliàries adherides farà que el teu immoble guanyi visibilitat. 

Seguretat i confiança: El comprador també se sentirà més segur, ja que no haurà de fer front a diferents preus i honoraris de les diverses agències. A més, totes les immobiliàries tindran disponible la mateixa informació i fotografies del teu immoble fetes per un professional.

Comoditat: Rebràs informació periòdicament de les visites i de l’estat del procés de comercialització de manera unificada, a través del teu propi assessor personal, per tant, no rebràs diversos missatges de diferents agents.

Tranquil·litat i estalvi de temps: Deixar en mans als professionals del sector t’evita mal de caps i haver de destinar temps a atendre les peticions de possibles compradors o els missatges que t’enviarien les diferents agències.

Immo Platja d’Aro som membre fundador d’Apialia Costa Brava, una agrupació immobiliària amb més de 20 immobiliàries de la zona i 60 assessors immobiliaris que compartim el mateix codi ètic i que vetllarem per vendre la teva propietat el més abans possible i al millor preu de mercat.

El Tribunal Suprem ha canviat de criteri respecte qui ha d’assumir la despesa de gestoria a l’hora de constituir una hipoteca, afavorint als consumidors. Si a principis de 2019 s’establia que l’entitat bancària i el consumidor havien de pagar a mitges el cost de la notaria i la gestoria, ara ha dictat una sentència pionera que, adequant-se al criteri del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, obliga a les entitats bancàries a assumir la totalitat d’aquesta despesa. 

Això significa que el repartiment de les despeses de constitució d’hipoteca queda de la següent manera:

• El prestador, és a dir, l’entitat bancària, es fa càrrec del 50% del cost de la notaria i del 100% del cost de la gestoria.
• El prestatari, és a dir, el consumidor, es fa càrrec del 50% del cost de la notaria i del 100% de l’IAJD (Impost d’Actes Jurídics Documentats).

Queda pendent resoldre qui assumeix la despesa de la taxació de l’immoble, que segurament recaurà també al banc.

Aquesta sentència té un efecte retroactiu que afecta a uns 15 milions d’hipoteques signades des del juny de 2019 fins a l’actualitat. Els magistrats han anul·lat les clàusules d’atribució de despeses hipotecàries, de manera que els bancs hauran de tornar el 100% de les despeses de registre de la propietat i el 50% de notari, gestoria i taxació en la constitució d’hipoteca als seus clients. A més, d’abonar els interessos legals des de la data de pagament de cada despesa.

Els afectats no han d’iniciar cap demanda individual, sinó que directament es veuran beneficiats per aquest canvi de criteri i podran recuperar uns 1.500 euros de mitjana, sense haver de litigar, gràcies a l’èxit de la demanda col·lectiva que Asufin (Asociación de Usuarios Financieros) va interposar contra Kutxabank, Banco de Caja España de Inversiones Salamanca y Soria (ara Unicaja Banco), ING Bank i Deutsche Bank.

El Govern ha aprovat reduir a la meitat els lloguers dels locals comercials obligats a tancar per la pandèmia. Bars, restaurants i gimnasos, entre d’altres, en seran els principals beneficiats.

Es tracta d’un decret llei que permet als titulars dels comerços i establiments negociar amb els propietaris dels locals una rebaixa de l’import del lloguer. En cas de no arribar a cap acord en el termini d’un mes, l’import del lloguer dels negocis tancats es rebaixarà automàticament al 50% mentre duri la suspensió total de l'activitat o la reducció proporcional en cas de restriccions parcials.

Amb aquesta nova norma, el Govern pretén evitar el tancament definitiu d’empreses, la destrucció de llocs de treball i la judicialització del procés, tot potenciant la negociació entre propietaris i empresaris.

El sector de la restauració, un dels més afectats per la pandèmia i les restriccions actuals, serà el més beneficiat d’aquest decret. El fet que el restaurant en qüestió ofereixi menjar per emportar o serveis d'entrega a domicili no afectarà a la possibilitat de sol·licitar la reducció al 50% del preu del lloguer. 

Als locals comercials que tenen la seva activitat parcialment restringida a causa de les restriccions d’aforament o d’horari, com ara teatres, comerços, botigues de 24 hores i hotels, la rebaixa del lloguer serà també del 50% però només de la part desaprofitada. És a dir, que si un negoci té l’aforament limitat a la meitat, el titular haurà de pagar la totalitat del lloguer de la part del local que sí que pot utilitzar, però només pagarà el 50% de la part restringida per les mesures sanitàries. En aquests casos, el propietari del local cobrarà el 75% del lloguer.

Per tal de donar cobertura legal a la modificació de contractes davant de canvis sobrevinguts i extraordinaris, com la pandèmia actual, el decret preveu que en un termini de dos anys el Govern inclogui la clàusula rebus sic stanitibus a l’ordenament jurídic.

La Generalitat evita la construcció de la meitat dels habitatges previstos en espais de valor paisatgístic i ambiental de la Costa Brava, emparada en el Pla Director Urbanístic (PDU) de revisió de sòls no sostenibles del litoral de Girona.

Són gairebé 15.000 habitatges dels quasi 31.000 potencials en 17 municipis de la Costa Brava. Els més afectats són Roses, on es faran només 1.000 dels més de 6.000 habitatges previstos, Begur, on se’n construiran poc més de 600 dels 1.200 inicials, i Pals, on se’n crearan uns 1.000 de les 2.200 que hi havia projectats.

Només Palamós, Castell-Platja d’Aro, Calonge i Sant Antoni, Palagrufell i Castelló d’Empúries mantindran el nombre d’habitatges previstos perquè el seu pla urbanístic ja està actualitzat.

En total, el PDU prohibeix edificar en 84 àmbits del litoral i en altres zones o municipis, sí que permet fer-ho, però amb menys densitat o superfície. A més, fixa nous directrius que els municipis hauran de complir a l’hora de construir habitatges aïllats amb jardí i amb pendent, tant a primera línia de mar com a l’interior. D’altra banda, contempla la protecció de més de 1.300 hectàrees de superfície contra el ciment.

En definitiva, el pla pretén protegir el paisatge i preservar els elements característics de la Costa Brava. Per aquest motiu, les construccions hauran complir certes condicions i requisits,  com ara que siguin proporcionades a la dimensió i escala del paisatge, que garanteixin corredors visuals per no impedir la visió al mar i elements valuosos del litoral des dels espais públics, que es respecti la fisonomia dels nuclis de població, que s’evitin localitzacions en punts molt visibles, que es preservin connectors i que les construccions s’allunyin de les zones fluvials i boscos de ribera i es preservi la vegetació existent.

El sector immobiliari s’ha vist envoltat d’una àuria de pessimisme a causa de la pandèmia de la COVID-19. Però la realitat és que, a dia d’avui, l’obra nova està plantant cara a la COVID-19. Les xifres ho demostren.

D’una banda, segons dades del Ministeri de Foment, durant el segon trimestre del 2020, que coincideix amb el confinament, els habitatges de menys de 5 anys es van revaloritzar un 0,6% interanual i un 0,2% intertrimestral. Pel que fa a les transaccions de compravenda d’immobles, l’obra nova ha passat d’un 10% a un 20% de quota de mercat.

D’altra banda, la Societat de Taxació ha registrat un lleuger augment del 0,8%  en el preu d’habitatge nou el primer semestre del 2020 respecte el mateix període de l’any passat. Mentre que, segons l’INE, el preu dels habitatges d’obra nova ha pujat en taxa anual un 4,2% i, des de 2018, els increments de preus en taxa anual son més alts en obra nova que en segona mà.

Això significa que l’interès per habitatges d’obra nova ha crescut. I és que després de passar tres mesos tancats a casa i amb la incertesa que encara provoca la pandèmia de la COVID-19, l’habitatge s’ha convertit en la prioritat número 1 per a moltes famílies.

En aquest sentit, les tendències del mercat immobiliari d’obra nova arran de la COVID-19 són:

• Forta demanda d’habitatges de primera residència en la qual el que més es valora és que estigui en localitats més petites als afores de grans ciutats, que disposi d’algun espai a l’aire lliure (terrassa, pati o jardí), que tingui despatx per poder teletreballar, que tingui estances més àmplies i que compti amb sistemes d’eficiència energètica. L’obra nova jugarà un paper important perquè té més capacitat per donar resposta a aquests requisits.
• L’habitatge nou mantindrà els preus, tal com apunta l’evolució del mercat aquests darrers mesos.
• Augment de la demanda d’habitatge de segona residència de llarga durada, com una segona llar on passar-hi gran part de l’any, gràcies a la fórmula del teletreball. Els requisits a l’hora de comprar aquest tipus d’habitatge seran més exigents i, per tant, més fàcil de satisfer amb obra nova.

Tot i que la situació excepcional que estem vivint ens demana ser prudents, sembla que el comportament del sector d’obra nova és positiu i, fins i tot, hi ha més sol·licituds, intencions de compra i visites a immobles ara que al 2019.

A Immo Platja d’Aro tenim pisos i apartaments d’obra nova a la venda a Platja d’Aro i Begur. Dona-hi un cop d’ull i si t’interessen, truca’ns sense compromís.